2026年9月，房地产政策延续制度性突破。三部门联合推动现房销售改革持续落地，明确各地有力有序推行商品住房现房销售，实现“所见即所得”；《住房公积金管理条例》修订后提取范围扩至装修、物业费等，租房门槛放宽。与此同时，证监会发布《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见》，支持房企依托优质项目发行不动产REITs，拓宽权益融资渠道，推动行业从“开发销售”转向“存量运营”，目前商业不动产REITs试点稳步推进。险资亦在加速布局存量资产盘活，投资逻辑从依赖主体信用转向“投资产、看现金流、重运营”，商业物业、长租公寓、产业园等持有型资产成为重点方向。政策与资金的双重驱动，正在为具备运营能力的存量资产持有者打开新的价值通道。

花样年首席财务官林志锋在接受采访时提出判断：“未来项目周期拉长至两年半到三年，建成现房才销售，资金沉淀压力显著加大。产品比拼的不再是营销包装，产品品质将成为竞争核心。”这一政策转向与花样年的存量运营战略高度契合。

一、经营性业务成支柱，轻资产布局新赛道。

花样年控股9月29日披露的2026中期业绩报告，报告期内，花样年经营性服务板块占比总收入超73%，成为最重要的收入支柱，持续贡献稳定现金流。未来花样年不再简单走开发销售路径，重点转向资产运营。存量项目将聚焦两大方向：稳住现有经营及物业项目，提升收缴率，保障现金流；盘活存量不动产，通过出售、出租实现变现。

9月，花样年旗下6个重点商业项目结合周末及中秋假期，累计举办活动24场，吸引线上参与者及线下客户超85万人次。成都红唐打造小型音乐舞台，建立音乐爱好者社群，吸引年轻客群关注和参与；上海协和高尔夫俱乐部持续投入新设备优化球场配置，成功举办第29届都道府县对抗赛，为上海日籍会员及嘉宾搭建交流平台，提升场地活力。9个重点在售现房项目结合政策利好，积极开展营销推广促进现房销售，累计开展客户活动22场，覆盖业主及潜在客户超26万人次。

新业务布局上，公司重点投向四大轻资产新赛道：装修工程已在深圳、成都、上海等城市试点；二手房代销及广告策划深度布局桂林、深圳；空间设计与艺术展陈在成都、武汉、上海持续开展；美易家高端物业与商业资产管理持续深耕。

二、境内债重组方案进入表决阶段，财务结构持续优化。

境内债务方面，五只境内债券本金合计64.2亿元，均处展期状态。公司境内重组方案提供现金回购、债转股、资产抵债和债务展期四种选项，目前方案已正式发给投资人征询意见，待表决之后，预计2027年进入执行阶段。公司目标是在2028年之前争取实现较大幅度的降债总额。

境外债务方面，此前7月30日生效的境外债务重组，约442.86亿元境外债务完成重整，直接增厚净资产约338.60亿元，净资产由负转正，重组方案获金额占比99.67%的债权人认可。因重组生效时间晚于6月30日，成效未体现在中期财报中。

随着境外债重组推进并生效，花样年财务结构将发生实质性改变：重组方案获债权人高票认可，治理基础改善；展期降息，化解短期兑付风险；净资产预期将由负转正，修复信用。

三、存量时代先发优势显现，经营性现金流重塑估值逻辑。

在行业从增量开发转向存量运营的大趋势下，花样年已率先完成战略卡位。经营性服务板块贡献超七成收入，意味着公司收入结构已从依赖开发销售的一次性收益，转向具备持续性和稳定性的运营性现金流。随着现房销售改革拉长行业资金周转周期，提前布局资产运营的企业将获得更低的资金沉淀压力和更强的抗周期能力。轻资产新赛道的多点开花，则为公司打开了不依赖大额资本开支的增长空间。债务重组推进带来的净资产修复和信用改善，正逐步消除市场对公司资产负债表的不确定性。

当行业估值逻辑从“土地储备规模”切换为“运营能力与现金流质量”，花样年在存量运营赛道上的先发优势，有望转化为估值修复的核心驱动力。